在过去的2010年，房地产行业着实红红火火了一把，将以往的价位、成交率等等一系列数据统统刷新，成就了新的行业之最。作为与房地产行业发展息息相关的地暖行业，也一并破除了世界金融风暴的魔咒，化危机为机遇，创造了行业发展的新高。房地产业、地暖业等相关行业笑逐颜开，幸福似乎来的太猛烈了些。

    面对房地产行业如火如荼的发展景象，很多人感叹房地产行业前景一片大好。但也有不少人担心过于迅猛的发展势头下，会隐藏类似美国式次贷危机、迪拜式危机等的潜在风险。

    地暖行业与房地产行业一脉相承，尽管影响地暖行业的发展因素很多，但房地产未来的市场走势无疑会对地暖业的发展产生很大影响。那么，未来一年的房地产市场到底会怎样？地暖市场会如何发展？让我们透过2010年房地产市场的走势，来思考未来一年地暖行业的发展。

    2011年房地产市场会很活跃

    对于2010年房地产行业的空前火爆，资深房地产业从业者中原（中国）物业顾问有限公司董事总经理黎明楷有自己独特的见解，黎明楷认为过去的一年政府的政策是促进房地产行业发展的主要因素。由于金融海啸的侵袭，政府需放出货币拯救经济，原本政府要对房地产市场进行调控，但从2009年年底开始不仅不再加以调控，反而出台很多政策进行扶持。因此，房地产市场的发展主要是政府政策的作用。

    除此之外，由于全球都在增发货币拯救经济，导致流动性增大，这些钱必然都要寻找合适的去处，现在全球经济中国前景最好，因此这些国外基金也就通过各种渠道进入中国，而他们又重点关注中国的房地产市场，这些基金的进入对房价起到了推波助澜的作用。从楼市的供应方面来看，由于之前住房销售情况不够理想，很多开发商都放缓了施工进度，到2010年年初时房源紧缺，这也是影响到房价的重要因素，黎明楷认为即使来年供应量增大，2011年政府仍然会实施适度宽松的货币政策，因此资金面上也会很充裕。

    对于人们担心的美国式次贷危机，黎明楷认为美国和中国的制度环境不一样。美国不管贷款多少，还不上款只需把房子给银行即可。而中国的制度不同，中国的法律规定银行可以继续追款，直到还清为止。除非是中国经济严重下滑，失业率严重上升，银行才存在收不回款的问题，目前看来中国的经济很健康，这样的危机不会出现。至于迪拜式危机，黎明楷的看法同样是不会出现。因为迪拜原本是个小渔村，发展实力不足，其根底与中国无法相比。中国的实业生产很强大，经济基础很牢靠，老百姓从实业当中赚到钱，才产生对房地产的需求。

    一个国家的房地产市场走向成熟，二手房市场一定是越来越大，因为一手房开发增多之后，市场存量就会越来越多，今后随着内地城市进入发达状态，二手房市场会越来越大。目前内地已经有部分城市进入了以二手房主导的局面。2010年国家对二手房政策的调控，导致交易量的放低。2011年的二手房市场会放缓，但也会相当活跃。尤其是在一些大城市，市中心基本上没有一手房开发了，开发项目大多分布在郊区，想买位于市中心的房子只能购买二手房。

    基于以上种种因素，黎明楷认为2010年的房地产业仍然一片大好。

他说：“2011年的情况是供应会增大，但需求也会增大，所以我对2011年中国楼市是看好的。明年市场的成交量应该会比2010年有所减少，不会像2010年那么火爆，但也会很活跃”。

    来年政策会使涨幅降低

    对于2011年宏观政策、货币政策对楼市的影响，黎明楷认为，这些政策会使房价的涨幅降低，但不会使房价下跌。他说，2011年内地楼市的走势上半年稍微低一点，下半年会有一个明显的涨幅。原因是2009年年底的楼市火爆透支了很大一部分购买力，加上2010年年底和2011年年初会是政策密集出台的时期，年初交易量会比较少，尤其是开发商上半年供货不多。而下半年买家的观望态度可能会减弱，成交量会增加，因为上半年出台政策受到供应面的限制，房价很难压下来，在这种情况下，观望的买家会重新进场。

    楼市发展的同时，政策也在不断的更新。前不久国土资源部发布关于土地政策(300亩限地令)的调整。对于此项政策的发布，黎明楷认为它对整个供应量是有帮助的，因为大块的土地分成小块，对增加供应量是有好处的，分批供地，会加快土地供应和开发的速度。但是在这点上黎明楷又提出了异议，他说：“大城市土地可以面积大，小城市面积很小，我认为这个是搞反了，其实小城市供应的土地才应该大一点，一方面小城市的土地供应没有大城市那么紧张，另一方面小城市是处在发展之中，就像发达国家和发展中国家一样，对发展中国家应该倾斜一点，才能发展得更快一点。”

    相比比较成熟的房地产市场，西部房地产市场将会有很大的潜力。黎明楷认为，西部地区今后会是政策的获益者，今后城市化和城乡统筹政策对西部城市的促进会很大。城市化之后会有很多农村人口变为城市人口，会形成很大的市场。

    “稳”字优先促房市健康发展

    尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。

    当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，针对这种现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。

    尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。

    房地产行业与地暖行业密切相关，地暖行业应从上述房地产未来一年的市场发展分析中汲取养分，不断完善自身的规划。相信在深思熟虑之后，未来的一年地暖业将会越战越勇。